Ley 1796 de 2016: aprende sobre sonstrucción de vivienda segura en Colombia

Ley 1796 de 2016

La Ley 1796 del 13 de julio de 2016 establece medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de las actividades en la Función Pública que ejercen los curadores urbanos y se asignan unas funciones a la Superintendencia de Notariado y Registro.

Esta nueva ley surge como protección a los compradores de inmuebles nuevos, luego de lo sucedido con el edificio Space en Medellín, en donde lamentablemente fallecieron 12 personas por el colapso de la edificación, debido entre otras causas a inconsistencias en el diseño estructural, según conclusiones de la investigación desarrollada por varios entes académicos. 

Esta ley es también llamada Ley de Vivienda Segura y aunque existía una normatividad relacionada con la construcción y otros aspectos sobre seguridad, no había una ley enfática para proteger la vida de los habitantes y propietarios de nuevas edificaciones en el país en términos de calidad, estabilidad y de una estricta supervisión técnica.

El objetivo principal de la ley es generar medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda y mejorar las condiciones de seguridad de las edificaciones. Por medio de esta nueva legislación se establecieron cuatro aspectos fundamentales:

1. Revisión independiente a los diseños estructurales.
2. Supervisión Técnica Independiente.
3. Certificado Técnico de Ocupación. 
4. Fortalecimiento del régimen de las responsabilidades profesionales.

Revisión Independiente a los diseños

El primer aspecto importante contemplado en la Ley 1796 de 2016 es la revisión de los diseños estructurales, sin los cuales no puede iniciarse un proceso constructivo. El diseño estructural, contempla el análisis del volumen y geometría de la estructura, las dimensiones de los elementos que la componen, la resistencia que tendrán de acuerdo con las diferentes cargas de la edificación, su comportamiento ante eventos sísmicos,  así como los detalles específicos de la construcción y las memorias de cálculo respectivas. 

En términos específicos, en lo concerniente a la revisión independiente de los diseños, la Ley 1796 contempla la siguiente normatividad de acuerdo  con el tamaño de la construcción:

• La revisión de diseños de proyectos que superen los dos mil (2.000) metros cuadrados de construcción, independientemente de su uso, será realizada a costo de quien solicita la licencia, por medio de un profesional particular calificado para tal fin, totalmente independiente a la constructora. El profesional certificará el alcance de la revisión efectuada, el cumplimiento de las normas de la presente ley y finalmente, validará y firmará los planos  y los  documentos técnicos como constancia  de haber efectuado la mencionada revisión. 

• Las construcciones que no superen los dos mil (2.000) metros cuadrados de área construida, independientemente de su uso, deberá cumplir con la totalidad de las normas previstas en la presente ley y sus decretos reglamentarios, recayendo la responsabilidad sobre el diseñador estructural y el constructor. Durante el trámite de la licencia se hará una revisión del proyecto estructural por parte de los encargados de estudiar y expedir las licencias.

• Para los casos en que la edificación tenga menos de dos mil (2.000) metros cuadrados de área construida, pero tenga las pretensiones de contemplar ampliaciones, se analizará si el mismo soporta una futura ampliación que supere los 2.000 metros cuadrados, caso en el cual deberá realizarse la revisión del diseño descrita en la primera viñeta.

Supervisión técnica Independiente

La Supervisión Técnica coincide con el inicio de la construcción del proyecto. Según lo dispuesto por la Ley 1796 de 2016 esta tarea también debe contar con profesionales acreditados, los cuales deben ser totalmente ajenos e independientes a la constructora. Esta supervisión es un trabajo constante en el que se revisan entre otros aspectos, el cumplimiento de los diseños y especificaciones y la calidad de los materiales y la construcción, de la cimentación, estructura, ítems no estructurales y acabados arquitectónicos.

La Supervisión Técnica debe regirse de acuerdo con los dispuesto por la norma NSR-10 que determina las cualidades del proyecto con relación a la sismo resistencia de la edificación. El cumplimiento de esta norma garantiza el adecuado comportamiento de la edificación en caso de un evento sísmico, teniendo como resultado una construcción con estándares de calidad.

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Certificación técnica de ocupación

Un aspecto destacado y fundamental establecido en la Ley 1796 de 2016 es aquel que refiere la expedición de un Certificado Técnico de Ocupación, el cual, es entregado a los nuevos propietarios de un inmueble, una vez se haya finalizado la obra. Este certificado será expedido por el Supervisor Técnico Independiente bajo gravedad de juramento, en él, debe quedar claro que la construcción contó con la supervisión técnica correspondiente y que se ejecutó según los planos, los diseños y las especificaciones técnicas estructurales. A este certificado se le adjuntará las actas de supervisión y otra serie de documentos que deberán ser entregados por el constructor o vendedor del inmueble, junto con los folios de matrícula inmobiliaria.

Garantías profesionales

La Ley 1796 de 2016 contempla en el artículo 12 la creación del Registro Único Nacional de Profesionales Acreditados - RUNP, cuya administración depende del Consejo Profesional de Ingeniería - COPNIA. Lo anterior, garantiza que todo profesional responsable de la supervisión técnica independiente, cumpla con el perfil y calidades que determina la ley.

Al respecto, la ley también contempla las incompatibilidades de los profesionales que ejerzan la labor de supervisión técnica y plantea las sanciones a las que se verán sometidos en caso de incumplimientos con lo allí dispuesto. Igualmente, establece los parámetros para la selección de los curadores urbanos.

Sanciones

A los titulares de las licencias de construcción y a los constructores que permitan la ocupación de los inmuebles nuevos sin haber registrado la Certificación Técnica de Ocupación, se les aplicarán multas sucesivas mensuales de 25 SMLMV hasta que presenten la documentación correspondiente.

Protección al comprador de vivienda

Cuando la edificación está en riesgo de colapso, por vicio de la construcción,  por vicio del suelo o por vicio de los materiales, el constructor, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados, a través de su patrimonio, por medio  garantías bancarias, productos financieros o pólizas de seguros. 

Finalmente, se puede concluir que esta Ley permite garantizar viviendas seguras, proteger los derechos de los compradores y evitar que existan sucesos trágicos y desafortunados en el futuro.

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